Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
2020/551 Esas
2022/1147 Karar
22/09/2022
“Somut olayda; “Alım ve satıma ilişkin olarak taraflar arasında cayma akçesinin verilmesine dair akid” başlıklı haricî sözleşme düzenlendiği hususunda çekişme bulunmamaktadır. Anılan sözleşmede “Alıcı tarafından satıcıya yukarıda yazılı gayrimenkulün satım akdinin kurulması için 25.000TL cayma akçesi verilmiştir. Alıcı akit yapmaktan vazgeçerse, ödemiş olduğu cayma akçesinin satıcıdan kendisine geri ödenmesini talep edemeyeceğini kabul ve taahhüt eder. Satıcı ise söz konusu satım akdi kurulduğu takdirde almış olduğu cayma akçesini satım bedelinden tenzil edileceğini, satım akdinin yapılmasından kendisinin vazgeçmesi hâlinde ise alıcıdan almış olduğu bedelin iki katını alıcıya ödeyeceğini kabul ve taahhüt eder.” hükmü düzenlenmiştir.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında yapılan sözleşme ile satım akdinin yapılmasından satıcının vazgeçmesi hâlinde alıcıdan alınan bedelin iki katının ödeneceğine dair hükmün cayma akçesini düzenlediği hususunda kuşku bulunmamaktadır. Ne var ki; tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir geçerlilik koşuludur (TMK m. 706; BK m. 213; TBK m. 217; Noterlik Kanunu m. 60/3; Tapu Kanunu m. 26). Resmî biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersiz olup, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Geçersiz sözleşmenin varlığı hâlinde kural olarak taraflar sözleşmenin ifasını ya da ifa karşılığını isteyemezler ise de sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde aldıklarını iade ile yükümlüdürler.
Bu durumda taraflar arasında yapılan sözleşme şekil şartına uyulmaksızın haricî olarak düzenlendiğinden geçersizdir. Her ne kadar direnme kararında anılan sözleşmenin bir ön sözleşme olduğu belirtilmiş ise de bu durum sonucu değiştirmeyecektir. Nitekim, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için dahi resmî şekil şartı zorunludur. O hâlde, geçerli olmayan sözleşmede bulunan hükümlerin de geçersiz olacağı her türlü duraksamadan uzak olduğuna göre, uyuşmazlığa konu sözleşmede düzenlenen cayma akçesine dair hükümlerin geçersiz olduğunun ve davacının bu hükme dayanarak talepte bulunamayacağının kabulü gerekir. Yukarıda açıklandığı üzere taraflar ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre aldıklarını geri vermekle yükümlüdürler ki, davalının da aldığı bedeli senetle davacıya iade ettiği hususu taraflar arasında çekişme konusu değildir. Hâl böyle olunca; direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı bozulması gerekmektedir.”
