Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
2023/4108 Esas
2024/2037 Karar
26/06/2024
“Somut olayda, tahkime elverişlilik bakımından yargılamanın konusunu oluşturan taraflar arasındaki kira sözleşmesinin türünün ve niteliğinin belirlenmesi en başta gelen temel uyuşmazlık konusu olduğu halde Bölge Adliye Mahkemesince bu konuda sonuca ulaşmaya yeterli olacak şekilde bir araştırma ve değerlendirmenin yapılmadığı görülmektedir. Yukarıda açıklandığı üzere, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların tahkime elverişliliği konusunda, uyuşmazlık konusu işin tarafların iradelerine tabi olup olmadığının belirlenerek tahkime elverişlilik incelemesi yapılmak suretiyle sonuca ulaşılması gerekmekte olup bu durum öncelikle kiralananın niteliği ile buna göre kira türünün belirlenmesini zorunlu kılmaktadır.
Bu nedenle öncelikle yargılama konusunu oluşturan kira ilişkisinden kaynaklanan anlaşmazlığın tahkime elverişli olup olmadığı belirlenmelidir. Uzun süreli olan kira sözleşmesinde müteakip kira yılları için kira bedeli artış oranı kararlaştırılması, artış oranının kararlaştırılmasında tarafların iradesinin geçerli olup olmadığı ile geçerli olduğunda nasıl uygulanacağı kira türleri bakımından farklılık arz etmektedir. Uzun süreli kira sözleşmesinin, adi kira veya ürün kirasına ilişkin olduğunun belirlenmesi halinde, anlaşmazlık konusu olan kira dönemi kira bedelinin sözleşme hükümlerine göre belirleneceği ve bu konuda sözleşmede düzenleme yapmanın taraf iradelerine bağlı olduğu açık olup bu yönde aksi bir düzenleme bulunmadığından tahkim yargılamasına elverişli olarak kabul edilmelidir. Kiralananın çatılı iş yeri vasfında olduğunun anlaşılması halinde ise kira artış oranının belirlenmesinde taraf iradeleri tam olarak geçerli olmadığından öncelikle uyuşmazlık konusu dönem için ödenecek artışlı kira bedeli sözleşmede tarafların kararlaştırdıkları artış oranı ilgili kanuni düzenlemedeki ( TBK m.344 ve 6217 sayılı kanunun geçici 2. Maddesi gibi ) artış oranlarından yüksek olmadığında geçerli olduğu , yüksek olduğunda ise kanundaki artış oranına göre artışlı kira bedeli belirlenip talebe konu dönem için fazla ödemenin olup olmadığı konusunda bir sonuca ulaşılacaktır.
Sonuç olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin tespiti davaları kamu düzeni ile ilgilidir. Kira tespitinde 18.11.1964 tarihli 2/4 E.,K. sayılı ve 21.11.1966 tarihli ve 19/10 E.,K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararları ile, belirli süreli kira sözleşmelerinin uzayan kira dönemi için kira bedellerinin belirlenmesinde esas yönünden mahkemelerce dikkate alınacak kriterler ve dava açılmasında uyulacak usul kuralları belirlenmiş, ayrıca 21.11.1966 tarihli ve 19/10 E.K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı ile kira tespit davası açılması halinde hangi dönemden itibaren tespitin istenebileceği hususu karara bağlanmıştır. Yine 6098 sayılı Kanun’un 344 üncü maddesinde; artış oranına sınır getirilmiş olup kira tespitinde tarafların serbest tasarruf yetkisi kısıtlanmıştır. Dolayısıyla tahkim yargılamasına konu edilen dönem itibariyle ödenmesi gereken kiranın belirlenerek fazla ödeme yapılıp yapılmadığı belirleneceğine göre uyuşmazlıkta öncelikle tahkim yargılamasının mümkün olup olmadığının tespiti açısından uyuşmazlığa konu kira türü belirlemesi yapılmalı, kira sözleşme türüne göre kiralama konut ve çatılı işyeri kirası olduğunda bu kira türüne ilişkin kira tespitindeki emredici kanuni düzenlemeler dikkate alınıp davaya konu tahkim kararının iptali hususu HMK m. 408/1 ve m. 439/ 2-g uyarınca değerlendirilmelidir. Kiralama diğer kira türlerine ilişkin olduğunda ise uyuşmazlığın tahkim yargılamasına elverişli olduğu kabul edilmelidir.
Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; yukarıda açıklandığı üzere öncelikle kiralananın vasfı tespit edilerek buna göre kira türü belirlenip uyuşmazlığın tahkime elverişli olup olmadığının değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.”
