TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
Giriş
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir süre içinde, genellikle kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından, boşaltma ve teslim etme yükümlülüğünü yerine getireceğine dair yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. Türk hukukunda, kiracının ve kiralayanın hakları ve yükümlülükleri Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu gibi temel mevzuatla düzenlenmiştir. Tahliye taahhütnamesi de kiracının bu yükümlülüğünü yasal bir temele dayandıran önemli bir belge olarak karşımıza çıkar. Ancak, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, doğru şartlar altında yapılması ve ilgili yasal düzenlemelere uygun olması gerekmektedir. Yargıtay, kiracının ve kiralayanın haklarını koruma adına çeşitli kararlar almış ve tahliye taahhütnamesinin geçerliliği konusunda önemli ilkeler belirlemiştir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Türk hukukunda tahliye taahhütnamesi, başta Türk Borçlar Kanunu (TBK) olmak üzere birçok yasal düzenlemeye dayanır. TBK, kiracı ve kiralayan arasındaki ilişkileri düzenlerken, kiralayanın taşınmazı geri alması ve kiracının kiralanan yerden çıkması için bazı kurallar koymuştur.
Kiracı, taşınmazı kiralarken sözleşmeye aykırı bir durum olmadığı sürece, kira süresi boyunca orada ikamet etmeye ve taşınmazı geri vermeme hakkına sahiptir. Ancak, kiralayan, kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilmek için belirli durumları göz önünde bulundurmalıdır. Tahliye taahhütnamesi, kiracının tahliye yükümlülüğünü açıkça kabul ettiği yazılı bir beyan olarak, bu durumu hukukî bir düzleme oturtur.
Türk Borçlar Kanunu 352/1: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklindedir.
Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralamalarında uygulama alanı bulmaktadır. Tarafların genel hükümlere göre akdetmiş olduğu kira sözleşmelerinde TBK 352/1 uygulama alanı bulmayacak ve bu durumda tahliye taahhüdü yapılamayacaktır.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
- Yazılı Olma Zorunluluğu: Tahliye taahhütnamesi, yazılı bir belge olmalıdır. Ağızdan yapılan beyanlar geçerli değildir. Yazılılık, taahhüdün geçerliliği için temel şarttır. İmzaya itirazın bertaraf edilmesi amacıyla işbu taahhüdün noterde düzenlenme şeklinde de yapılabilmektedir.
- Tahliye Taahhüdünün Bizzat Kiracı veya Yetkili Temsilcisi tarafından verilmesi: Yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından taahhütte bulunan kişinin kimliği önemlidir. Kiracı dışında, aynı konutu veya işyerini kullanan diğer kişilerin verecekleri yazılı tahliye taahhüdü geçerli sayılmayacaktır. Birden fazla kiracı bulunan kira sözleşmelerinde, yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için tüm kiracılar tarafından verilmesi gereklidir. Ancak, kira sözleşmesinde kiracılardan birine yazılı tahliye taahhüdü verme yetkisi tanınmışsa, bu durumda sadece yetki verilen kiracı tarafından verilen taahhüt geçerli olacaktır. Kiracının tüzel kişi olduğu durumlarda, yazılı tahliye taahhüdünün tüzel kişinin yetkili organları veya temsilcileri tarafından verilmesi yeterlidir. Tüzel kişiyi temsil etme yetkisi bulunmayan kişilerin verdiği tahliye taahhütleri ise geçersizdir.
- Belirli Bir Tarih Belirtilmesi: Taahhütnamede, kiracının taşınmazı ne zaman tahliye edeceği açıkça belirtilmelidir. Bu tarih, kira sözleşmesinin sona erdiği veya kiracının taşınmazdan çıkacağı tarihle örtüşmelidir.
- Serbest İrade: Kiracı, tahliye taahhüdünü baskı veya zorlamaya uğramadan kendi serbest iradesiyle vermelidir. Taahhüdün geçerli olabilmesi için, kiracının özgür iradesiyle imzaladığı bir belge olması gerekir.
- Tahliye taahhüdü, kiralanan taşınmazın Kiracı’ya tesliminden sonra düzenlenmelidir: Önemle vurgulamak gerekir ki, kira sözleşmesinden önce verilen tahliye taahhütleri ve hatta kira sözleşmesi imzalanmış olsa bile, kiralananın kiracıya tesliminden önce yapılan tahliye taahhütleri geçersiz sayılmaktadır. Kanun koyucu, tahliye taahhütlerinin geçerliliği için kiralananın teslim edilmiş olmasını şart koşmuştur. Bu bağlamda, tahliye taahhüdü imza tarihinin boş bırakılması ve sonradan doldurulması gibi durumlarla sıkça karşılaşılmaktadır. Yargıtay içtihatlarına göre, kiracı ispat yükümlülüğünü taşımakta olup, mevcut durumu ispat edememesi durumunda sonuçlarına katlanması gerektiği belirtilmiştir. Ayrıca, kiracının baskı veya cebir altında tahliye taahhüdünü imzalaması durumunda, TBK’nın 39. maddesi uyarınca irade sakatlığı nedeniyle taahhüdün iptalini talep etme hakkı bulunmaktadır. Ancak, bu tür iptal taleplerinde dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, kanunen belirlenen bir yıllık hak düşürücü süre içinde talepte bulunulması gerektiğidir.
Tahliye Taahhütnamesinin Kiralayan İçin Yararları
Kiralayan, tahliye taahhütnamesi ile çeşitli avantajlar elde eder. Bu avantajlar şunlar olabilir:
- Hızlı ve Sorunsuz Tahliye: Kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir taahhüt vermesi, kiralayanın evini veya işyerini daha hızlı bir şekilde yeniden kiraya vermesini sağlar.
- İleriye Dönük Güvence: Kiracının tahliye taahhüdü, ilerideki olası uyuşmazlıkları engelleyebilir. Bu, kiracının taşınmazı boşaltmaması durumunda kiralayanın hukuki haklarını daha kolay savunmasına olanak tanır.
- Uzun Süreli Planlama: Kiralayan, kiracının tahliye tarihi hakkında net bir bilgiye sahip olduğunda, taşınmazın bakım, onarım veya başka amaçlarla kullanımı konusunda uzun vadeli planlamalar yapabilir.
Tahliye Taahhütnamesinin Kiracı İçin Riskleri
Kiracılar açısından tahliye taahhütnamesi, bazı riskler barındırabilir. Bu riskler şunlar olabilir:
- Zorunlu Tahliye: Kiracı, tahliye taahhütnamesi imzaladığında, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmak zorunda kalabilir. Eğer kiracı o tarihe kadar taşınmazı boşaltamazsa, kira sözleşmesi sona erdiği takdirde zorla tahliye işlemi yapılabilir.
- Taşınmazın Durumu: Kiracı, taşınmazın durumundan şikayetçi olabileceği durumlarda tahliye taahhüdünü kabul etmek zorunda kalabilir. Ancak, taşınmazın yaşanabilir koşullarda olmaması durumunda tahliye taahhüdünün iptali talep edilebilir.
- Baskı ve Zorlama: Kiracının, herhangi bir baskı altında olmadan tahliye taahhüdü imzalaması gerekir. Ancak bazı durumlarda kiracı, kiralayandan gelen baskı nedeniyle bu taahhüdü imzalayabilir. Bu gibi durumlar, kiracının hakkını savunabilmesi açısından sorun yaratabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Uyuşmazlıklarında Hukuki Yollar
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazın kiracı tarafından taahhüt edilen tarihte boşaltılmaması durumunda kiraya verene seçimlik bir hak tanınmıştır. Bu doğrultuda, kiraya veren, kiracı aleyhine icra takibi başlatabileceği gibi, dava açma yolunu da tercih edebilir.
- Sulh Hukuk Mahkemesi: Kiracı, tahliye taahhüdüne uymadığı takdirde, kiralayan tahliye davası açabilir. Bu davalar genellikle sulh hukuk mahkemesinde görülür.
- İcra İflas Kanunu: Kiracı tahliye taahhüdünü imzalasa bile taşınmazı boşaltmazsa, kiralayan icra takibi başlatarak kiracıyı tahliye edebilir.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir taahhüttür ve Türk hukukunda önemli bir rol oynar. Kiracı ve kiralayan arasında sağlıklı bir ilişki kurmak ve gelecekteki olası anlaşmazlıkları önlemek amacıyla tahliye taahhütnamesinin dikkatli bir şekilde hazırlanması gerekir. Kiracının özgür iradesiyle imzaladığı bu belge, kiralayanın haklarını korurken kiracının da yasal haklarını göz önünde bulundurmayı ihmal etmemek önemlidir.
Av. Mesud Kenan BABAGIRAY
