Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
2024/1788 Esas
2024/2204 Karar
11/09/2024
“Taraflarca imzalanan 08.10.1987 tarihli ve 49 yıl süreli kira sözleşmesinde; asgari yıllık kira bedelinin yanında ciro kirası olarak protokole konu tesislerin faaliyete geçirildiği tarihten itibaren şirketin yıllık bilançosundaki net karın yüzde birinin vakfa kar payı olarak ödeneceği kararlaştırılmış, 49 yılın sonunda kiralanan üzerine yapılan bütün bina ve tesislerin kullanılır bir vaziyette bila bedel vakfa terk edeceği düzenlemiştir. Ayrıca arsa üzerine yaptırılacak tesislerden hastane hizmetlerinde yılda 10 adet hastanın bakımı, tedavi ve ameliyatlarının yapılması, huzurevi hizmetlerinde yılda 5 kişinin ücretsiz bakımının sağlanması, kreş hizmetlerinde yılda azami 10 adet çocuğun bakımının sağlanması ve özel okul hizmetlerinde yılda 10 çocuğun ücretsiz eğitiminin sağlanması koşullarına yer verilmiştir.
Her ne kadar Mahkemece bozmaya uyulmuş ise de bozma gerekleri yerine getirilmemiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda “kira değerinin tespiti” başlığı altında emsal iki taşınmaz incelenerek sonuç olarak fabrikalar, oteller ve üniversite ile bölgeye ticari hacim kazandırıldığı, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte öngörülemeyecek nitelikte kira parasına etki eden normalin üstünde imar ve ticari değişikliliklerin varlığının kabul edilmesi gerektiği belirtildikten sonra, iki adet emsal dikkate alınarak yıllık 48896,16 TL kira bedeli belirlenmiş, kira sözleşmesi yalnızca asgari kira bedeli yönünden değerlendirilerek sözleşmede ayrıca ciro kirası, bedelsiz hasta bakımı- çocuk bakımı- öğrenci barındırılması gibi şartlara da yer verildiği dikkate alınmamış, uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı, işlem temelinin çöktüğünden söz edilip edilemeyeceği sözleşme koşullarıyla bir arada değerlendirilmemiş, tüm bu hususlarda gerekçelendirme yapılmamıştır.
Buna göre Mahkemece yapılması gereken iş; yukarıda açıklanan sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kural ve yöntemler ışığında, kira sözleşmesinde ciro kirasına da yer verildiği gözden kaçırılmaksızın sözleşmenin bir bütün olarak dikkate alınması suretiyle, uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı, işlem temelinin çöktüğünden ve sözleşmedeki çıkar dengesinin davacı aleyhine katlanılamayacak derecede bozulduğundan bahsedilip bahsedilemeyeceği hususunda alanında uzman bilirkişi heyetinden rapor alınması, uyarlama koşullarının denetimle elverişli şekilde değerlendirilmesi uyarlama koşullarının oluştuğu sonucuna varılması halinde kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira parasının tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde uyarlanması, aksi halde ise davanın reddine karar vermek olmalıdır.”
