Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
2023/4816 Esas
2024/2912 Karar
09/10/2024
“Somut olayda; taraflar arasında 01.09.2008 tarihinde düzenlenen “Kira Süresini Uzatma ve Kira Bedelinin Tespiti” başlıklı protokolde, 01.09.2008- 31.08.2009 tarihleri arasında kiralanana ilişkin kira bedelinin aylık net 15.000,00 TL olarak ödenmesi, devam eden yıllar kira bedellerinin ise DİE tarafından bir önceki sene kira bedeline TEFE-ÜFE ortalama oranına göre yapılacak artışın ilavesi ile hesaplanacak bedel üzerinden yapılacağı, sözleşme süresinin 01.09.2008- 31.08.2013 tarihleri arasına ilişkin beş yıl olarak kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Kiralanan işyeri olup, 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2 nci maddesine göre kiracının tacir olması halinde Türk Borçlar Kanunu’nun 344 üncü madde hükmünün uygulaması 8 yıl süre ile erteli olup bu sürede sözleşme hükümleri ve mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu uygulanır. Bu nedenle özgür irade ile sözleşmede kararlaştırılan artış şartına ilişkin protokolde yer alan artış şartı geçerli olup tarafları bağlar ve yenilenen kira dönemlerinde de geçerliğini sürdürür. Protokolde kira parasının hangi oranda artırılacağı açık ve belirgin olduğuna göre, uyuşmazlıkta sözleşme hükümleri çerçevesinde belirlenerek artışlı kira ödenmeyen kiranın tespiti gerekir. Davacının artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarını ihtirazi kayıt koymadan alması, kira parasının davalının ödediği miktarda belirlendiği konusunda örtülü veya açık bir anlaşmanın varlığını göstermez ve davacının artış şartı uyarınca fark kira alacağını istemesine engel teşkil etmez. Kiraya verenin, kiracı ile tarafların talep edilmesi eksik veya artışsız olarak ödenen kira parasını kabulü kiracı lehine sözleşme bedelinde indirim veya artıştan vazgeçilmesi olarak kabulü de mümkün değildir. Nitekim, davalı 2008 tarihli protokol hükümlerinin değiştirildiğini de ileri sürmemiştir.
Sözleşme hükümlerine göre artışlı olarak ödenmesi gereken kira alacağı, sözleşmede veya kanunda öngörülen artış şartının yansıtılmaksızın ödenmesi halinde eksik ödenen kısım dan vazgeçtiği, sözleşmenin artış şartının örtülü olarak ortadan kaldırıldığı şekilde yorumlanamayacağından ödenmeyen temel kira parası ile sözleşmedeki veya kanun gereği artışlı kira bedeli muaccel hale geldiği tarihten itibaren kiraya veren tarafından kiracının zamanaşımı def’inde bulunması halinde 5 yıl içinde icra takibi veya alacak davası ile istenmesi mümkündür. (TBK m. 147/1)
Hal böyle olunca Mahkemece; davacıların talebi aşılmadan, talep edilen aylık kira bedelinin protokolde kararlaştırılan artış şartına uygun olarak hesaplanarak alacak miktarının belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.”
